Selbstständig als Immobilienmakler

Die Tätigkeit als Immobilienmakler

Sie möchten sich als gewerbsmäßig tätiger Immobilienmakler selbständig machen? In diesem Fall benötigen Sie zur Ausübung Ihrer Tätigkeit, neben der Gewerbeanmeldung, zunächst eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Ob die von Ihnen geplante Tätigkeit eine solche Erlaubnis erfordert, bestimmt sich nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO.
Immobilienmakler in diesem Sinne ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von:
  • Verträgen über Grundstücke (zum Beispiel Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum, Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden),
  • grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Erbbaurecht),
  • gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder
  • als sogenannter Nachweismakler, die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.
Der Begriff der Vermittlung umfasst dabei die Tätigkeit, die einen Vertragsabschluss herbeiführt. Aber auch Tätigkeiten, die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereiten, werden vom Vermittlungsbegriff umfasst. Grundsätzlich wird bei der Vermittlung ein „Drei-Personen Verhältnis“ vorausgesetzt – unabhängig vom Erfolg der Vermittlung.
Exkurs: Nachweismakler
Ein Nachweismakler ist, wer seinem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus in Vertragsverhandlungen einzutreten. Auch der Nachweismakler benötigt eine Erlaubnis im Sinne des § 34c Abs.1 S. 1 Nr.1 GewO.
Ausnahme: Tippgeber
Von der Tätigkeit als Vermittler oder Nachweismakler zu unterscheiden ist der bloße Tippgeber, welcher selbst bei gewerbsmäßigem Handeln nicht unter § 34 c GewO fällt. Sofern Sie als Tippgeber lediglich den Kontakt zu einem Makler herstellen, benötigen Sie keine Erlaubnis.

Zuständige Erlaubnisbehörden

Ab dem 1. März 2019 wird die Zuständigkeit auf die IHKs in Baden-Württemberg übertragen. Bis dahin sind die unteren Verwaltungsbehörden zuständig. Auf Landkreisebene sind dies die Landratsämter und für die kreisfreien Städte die Ordnungsämter.
Hintergrund für die Zuständigkeitsübertragung war folgender:
Die Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg verfügen bereits seit Jahren über bestes Know-how bei den Erlaubnis- und Registrierungsverfahren für Finanz- und Versicherungsvermittler. Erst im Jahr 2016 wurde die hoheitliche Aufgabe um die Berufszulassung der Immobiliardarlehensvermittler erweitert. Die positiven Rückmeldungen der Unternehmen haben gezeigt, dass diese Aufgaben zuverlässig und dennoch kundenorientiert, effizient und kostengünstig durchgeführt worden sind.
Da viele Vermittler sowohl in den von der IHK als auch den Landratsämtern betreuten Bereichen tätig sind, führten diese unterschiedlichen Zuständigkeiten oft zu Unsicherheiten. Häufig war unklar, an wen sie sich für eine Erlaubniserteilung wenden müssen. Diese Problematik wird nun in Zukunft aufgelöst werden, indem für diese verwandten Berufsfelder ausschließlich die IHKs für die Erlaubniserteilung zuständig sind. Eine „One-Stop-Shop-Lösung“, wie sie inzwischen bereits in Schleswig-Holstein sowie in Niedersachsen praktiziert wird.

Die Erlaubnisvoraussetzungen

Neben Ihrem Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis als Immobilienmakler, prüfen die zuständigen Erlaubnisbehörden, ob Sie die erforderliche Zuverlässigkeit (im Sinne der Gewerbeordnung) besitzen, um die gewerbliche Tätigkeit auszuüben. Darüber hinaus wird überprüft, ob geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen.
Bestehen Zweifel an der Zuverlässigkeit oder den geordneten Vermögensverhältnissen des Antragstellers oder einer mit der Leitung des Betriebes beauftragten Person, ist die Erlaubnis zu versagen. Gleiches gilt auch für eine Person, die mit der Leitung einer Zweigniederlassung beauftragt ist.
Um den Behörden diese Prüfung zu ermöglichen, sind Ihrem Erlaubnisantrag in der Regel folgende Unterlagen beizufügen:
  • Führungszeugnis (Belegart „OG“) und Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde (als Verwendungszweck ist „Erlaubnis nach § 34c GewO“ anzugeben),
  • Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamtes,
  • Bestätigung über Eintragungen im Schuldnerverzeichnis und über Insolvenzfreiheit vom Amtsgericht,
  • Auskunft aus dem zentralen Vollstreckungsgericht (www.vollstreckungsportal.de).

Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler entfällt

Am 23.07.2026 wurde das Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung und dem Energieverbrauchskennzeichnungsgesetz sowie anderer Rechtsvorschriften zur Aufhebung von Berichtspflichten im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Nach dem Gesetz entfällt die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO. Das Gesetz und damit die Regelungen über die Abschaffung der Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler traten somit am 24.07.2026 in Kraft.
Für Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO) bleibt die Pflicht zur Weiterbildung hingegen weiter bestehen. Sie müssen sich nach wie vor in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren weiterbilden. Die Nachweise und Unterlagen über die Weiterbildungsmaßnahmen sind anstelle von fünf nur noch drei Jahre auf einem dauerhaften Datenträger oder in digitaler Form vorzuhalten.
Um sich einen Überblick über die erforderlichen Unterlagen zu verschaffen, finden Sie die jeweiligen Checklisten unter weitere Informationen.