Betriebsaufspaltung im häuslichen Büro
Viele Unternehmerinnen und Unternehmer nutzen Räume im privaten Eigenheim auch für betriebliche Zwecke, etwa als Büro, Arbeitszimmer, Archiv oder kleinen Lagerraum. Steuerlich war dies bislang häufig mit Unsicherheiten verbunden. Denn eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile konnten unter bestimmten Voraussetzungen zum Betriebsvermögen gehören. Das hatte nicht nur Auswirkungen auf den Betriebsausgabenabzug, sondern konnte auch dazu führen, dass Wertsteigerungen dieses Grundstücksteils steuerlich verstrickt wurden.
Bisherige Rechtslage: Zwei Grenzen mussten gleichzeitig eingehalten werden
Nach der bisherigen Regelung des § 8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) brauchten eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und zugleich nicht mehr als 20.500 Euro betrug. Beide Grenzen mussten also gleichzeitig eingehalten werden. Gerade in Zeiten steigender Immobilienwerte konnte diese Regelung in der Praxis problematisch sein. Selbst kleinere betrieblich genutzte Räume konnten durch Wertsteigerungen die bisherige Grenze überschreiten. Zudem war die Einhaltung der Wertgrenzen grundsätzlich regelmäßig zu prüfen, da sich Grundstückswerte im Zeitablauf verändern können.
30 Quadratmeter oder 40.000 Euro
Mit der Neuregelung mit Wirkung seit Anfang 2026 wird § 8 EStDV deutlich vereinfacht. Künftig brauchen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile steuerlich nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihre Größe nicht mehr als 30 Quadratmeter beträgt oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro ausmacht.
Wichtig ist die neue „Oder“-Verknüpfung. Es genügt, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist. In der Praxis wird zunächst auf die Fläche abgestellt. Beträgt der betrieblich genutzte Grundstücksteil nicht mehr als 30 Quadratmeter, ist eine weitere Prüfung des Werts grundsätzlich nicht erforderlich. Nur wenn die Flächengrenze überschritten wird, kommt es auf die Wertgrenze von 40.000 Euro an.
Die Neuregelung ist rückwirkend in allen am 30. Dezember 2025 noch offenen Fällen anzuwenden. Damit können auch bereits zurückliegende Zeiträume betroffen sein, soweit die Steuerfestsetzung noch nicht bestandskräftig ist oder aus anderen Gründen noch geändert werden kann.
§ 8 Satz 1 EStDV stellt damit im Grundsatz eine Vereinfachungsregelung für Standardfälle dar, sodass bei kleineren eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteilen regelmäßig keine sachliche Verflechtung angenommen wird. Die Vorschrift gibt ein Wahlrecht, weswegen auch bei Unterschreiten der Grenzen eine Zuordnung des Grundstücksteils zum Betriebsvermögen erfolgen kann.
Einschränkung beim Betriebsausgabenabzug
Die Erleichterung hat allerdings eine wichtige Einschränkung. Für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen, dürfen Aufwendungen, die mit dem nicht als Betriebsvermögen behandelten Grundstücksteil zusammenhängen, nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden. Dies betrifft insbesondere gebäudebezogene Aufwendungen wie Abschreibungen.
Betriebsbezogene Kosten, etwa anteilige Strom- oder Heizkosten, sollen dagegen weiterhin abziehbar bleiben, soweit sie betrieblich veranlasst sind.
In der Praxis ist daher sorgfältig zwischen grundstücksbezogenen Aufwendungen und laufenden betrieblichen Nutzungskosten zu unterscheiden. Die neue Regelung kann insbesondere kleine Unternehmen, Selbständige und Freiberufler entlasten, die nur einen überschaubaren Teil ihres Eigenheims betrieblich nutzen. Gleichzeitig sollte geprüft werden, welche steuerlichen Folgen sich im Einzelfall aus der Nichtbehandlung als Betriebsvermögen und dem eingeschränkten Betriebsausgabenabzug ergeben.
Stand: 8. Juli 2026