Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) und die Änderung weiterer Regelungen im Wärmebereich sind am 28. Juli 2026 als Artikelgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Das GModG setzt die Anforderungen der novellierten EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275) in nationales Recht um und ersetzt das Gebäudeenergiegesetz. Seit 29. Juli 2026 gelten damit neue Vorgaben für Gebäude und Heizungen. Die DIHK hatte im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens Stellung (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 328 KB) genommen.
EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie: 1:1-Umsetzung
Die Bundesregierung hat die Vorgaben der EU-Richtlinie weitgehend ohne zusätzliche nationale Verschärfungen umgesetzt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert zahlreiche Regelungen sowohl Wohngebäude als auch gewerblich genutzte Gebäude, darunter insbesondere:
- Einführung des Nullemissionsstandards für Neubauten
- neue Vorgaben für Nichtwohngebäude
- Regelungen zu Solarenergie und Gebäudetechnik
- Regelungen zum Energieausweis
- Einführung von Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen auf Basis von Ökobilanzierungen
Nullemissionsgebäude
Ab 1. Januar 2030 sind neue Gebäude als “Nullemissionsgebäude” unter Beachtung folgenden Grundanforderungen zu errichten:
- Der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung sowie bei Nichtwohngebäuden zusätzlich für die eingebaute Beleuchtung darf dabei den jeweiligen Höchstwert der §§ 15 oder 18 nicht überschreiten.
- Energieverluste beim Heizen und Kühlen durch baulichen Wärmeschutz müssen nach Maßgabe der §§ 16 oder 19 vermieden werden.
- Am Gebäudestandort dürfen keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht werden.
Eine Stromdirektheizung darf in ein neues Wohngebäude i.d.R. nur eingebaut werden, wenn die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 45 Prozent unterschritten werden.
Neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand liegen und von einer Behörde genutzt werden, müssen die Anforderungen bereits ab 1. Januar 2028 erfüllen.
Neue Regeln für Gebäude und Heizungen
Wahlfreiheit beim Heizungstausch
Beim Einbau einer Heizung entfällt die Vorgabe des bisher geltenden Gebäudeenergiegesetzes, mindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme aus erneuerbare Energien zu erzeugen. Eigentümer können laut § 42 zwischen folgenden Heizungsarten wählen, wobei spezifische Anforderungen in den §§ 43 bis 47 geregelt sind:
- Gas- und Ölheizung (§ 42a sowie § 43 Abs. 1, 2 und 4 GModG: Klimaneutrale fossile Heizstoffe ab 2045, Einhalten der Biotreppe, Einsatz von Biomethan oder einer raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung)
- Wärmepumpe
- solarthermische Anlage (§ 44: Prüfzeichen „Solar Keymark“)
- Biomasse-Hybridheizung (§ 45: Nutzung fester Biomasse)
- Biomasse- bzw. Wasserstoffheizung (§ 3: Verwendung grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate
- Wärmepumpen-Hybridheizung (§ 43 Abs. 5: Anforderungen an Teillastpunkt)
- Solarthermie-Hybridheizung (§§ 43 Abs. 3 und 44: Aperturfläche)
- hocheffiziente KWK-Anlage (gebäudeintegriert oder gebäudenah und netzintegriert)
- Stromdirektheizung (§ 46 Abs. 1: Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz)
- Fernwärmeanschluss
- andere innovative Heizungslösungen
Wichtig: Neu eingebaute fossile Heizungen (Gas, Öl und Flüssiggas) müssen bis 2045 ihre Treibhausgasemissionen schrittweise absenken.
So muss für den Fall, dass in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut wird, ein wachsender Anteil der erzeugten Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen stammen ("Bio-Treppe"). Zulässig sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Arten von Wasserstoff.
Diese Pflicht kann gemäß § 43 teilweise auch durch Hybridheizungen oder Wärmerückgewinnung erfüllt werden.
Bio-Treppe
Wird eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, muss der Eigentümer des Gebäudes sicherstellen, dass die Wärme mit folgende Mindestanteilen an klimafreundlichen Brennstoffen erzeugt wird:
| Zeitpunkt | Mindestanteil |
|---|---|
| ab 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| ab 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| ab 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| ab 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Das Gesetz kündigt in § 42a an, dass die Bundesregierung bis 1. Dezember 2026 ein Gesetz zur Einführung einer Grüngas- und Grünheizölquote vorlegt. Es soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe zur Wärmeversorgung von Gebäuden ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.
Was ist beim Heizungstausch zu beachten?
Eine in der Anschaffung kostengünstige Heizungsanlage kann innerhalb des Lebenszyklus hohe Betriebskosten nach sich ziehen. Unternehmen und Hausiegentümer sollten deshalb bei der Investition in eine neue Heizungsanlage nicht allein den Kaufpreis betrachten, sondern die Total Cost of Ownership (TCO) abschätzen und insbesondere folgende Punkte bei ihrer Entscheidung berücksichtigen:
- Verfügbarkeit geeigneter Brennstoffe (Biomasse und Gase)
- Preisentwicklung
- Netzverfügbarkeit und Entwicklung der Netzkosten
- Installations- und Wartungskosten
- erforderliche Herkunftsnachweise
- technische Eignung und Alternativen
- verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes
Anforderungen an Nichtwohngebäude
Gesamtenergieeffizienz (§ 40 GModG)
Für bestehende Nichtwohngebäude führt das Gesetz Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz ein. Als Maßstab wird der Jahres-Primärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes herangezogen, der ab folgenden Zeitpunkten nicht um die entsprechenden Faktoren überschritten werden darf.
| Zeitpunkt | max. Faktor |
|---|---|
| ab 1. Januar 2030 | 3,5 |
| ab 1. Januar 2033 | 2,95 |
Ausnahmen sind möglich, wenn die Einhaltung des Schwellenwerts technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Auch bestimmte Denkmäler sowie Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf können ausgenommen sein.
Die Einhaltung der Anforderung an die Gesamtenergieeffizienz gilt als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude nach dem 31. Dezember 2025 errichtet oder vorher errichtet, aber durch Anpassungsmaßnahmen mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 gebracht worden ist. Gleiches gilt bei einer überwiegenden Versorgung durch Wärmepumpe oder Biomasse sowie bei Fernwärme
Was sollten Eigentümer älterer Nichtwohngebäude prüfen?
- Baujahr des Gebäudes bzw. erfolgte Sanierungsmaßnahmen
- Primärenergiebedarf
- Vorliegende Nachweise ($ 41)
- Nutzung gesetzliche Ausnahmen
- Technisch erforderliche Sanierungsmaßnahmen
- Technische oder wirtschaftliche Zumutbarkeit
Gebäudeautomatisierung (§ 56 GModG)
Ein Nichtwohngebäude mit der Nennleistung einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage von mehr als 70 Kilowatt Leistung muss gemäß bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung sowie einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgerüstet werden, es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar.
Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen
| Wärmeerzeuger | Betreiberpflicht bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten |
| Wärmepumpen zur Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser (Inbetriebnahme nach 31.12.2023) (§ 60a) |
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| Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger (Einbau vor dem 1. Oktober 2009) (§ 61a) |
|
| Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger (Einbau nach 30. September 2009) (§ 61a) |
|
Prüfung und Optimierung von Klima- und Lüftungsanlagen
| Anlagen | Betreiberpflicht |
|
Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf >12 Kilowatt bis 70 Kilowatt
(§§ 74 bis 76)
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Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf >70 Kilowatt oder Lüftungsanlage mit einer Nennleistung >70 Kilowatt
(§§ 74 bis 76)
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Wichtige Hinweise:
- Klimaanlagen oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt, die am 1. Oktober 2023 mehr als zehn Jahre alt waren, sind bis 31. Dezember 2028 erstmals einer Inspektion zu unterziehen.
- Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt, die am 1. Januar 2027 mehr als vier und bis zu 12 Jahre alt waren, sind innerhalb von sechs Jahren, über zwölf Jahre alte Lüftungsanlagen innerhalb von vier Jahren und über 20 Jahre alte Lüftungsanlagen innerhalb von zwei Jahren nach dem 1. Januar 2027 erstmals einer Inspektion zu unterziehen.
Energieausweis
Das GModG fasst die Regelungen zum Energieausweis neu (§§ 79 bis 88c).
Der Energieausweis muss künftig digital in einem maschinenlesbaren Format und auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers auch in Papierform ausgestellt werden. Neben gleichbleibenden Angaben, z.B. zu Registriernummer, Art, Typ und Anschrift des Gebäudes, enthält der Energieausweis nach § 85 GModG zahlreiche neue bzw. geänderte Mindestangaben:
| Thema | § 85 Gebäudeenergiegesetz | § 85 GModG | Änderung |
|---|---|---|---|
| Ausstellerangaben | Name, Anschrift, Berufsbezeichnung, Ausstellungsdatum und Unterschrift | Name, Anschrift, Ausstellungsdatum und Ablaufdatum | formal angepasst |
| Energieeffizienzklasse | nicht als allgemeine Pflichtangabe | Pflichtangabe für alle Energieausweise | neu |
| Primärenergiekennwert (kWh/m²a) | nur im Bedarfs-/Verbrauchsteil | Pflichtangabe im Ausweis | neu als Standardangabe |
| Endenergiekennwert (kWh/m²a) | nur im Bedarfs-/Verbrauchsteil | Pflichtangabe im Ausweis | neu als Standardangabe |
| Erneuerbare Energien | Art der genutzten EE zur Erfüllung § 71 GEG | Anteil der am Standort erzeugten EE an der Endenergie (%) | inhaltlich erweitert |
| Gebäudenutzfläche | Gebäudenutzfläche (Wohngebäude) / Nettogrundfläche (NWG) | Nutzfläche einheitlich | Systematik geändert |
| Treibhausgasemissionen im Betrieb | nicht enthalten | CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr | neu |
| Lebenszyklus-Emissionen (A-C) | nicht enthalten | Pflicht für Neubauten ab 2028/2030 | neu |
| Inspektionspflichtige Anlagen | Anlage + Fälligkeit der nächsten Inspektion | Nur Angabe, ob Anlage vorhanden | vereinfacht |
| Primärenergie (MWh/Jahr) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Endenergie (MWh/Jahr) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Erzeugte erneuerbare Energie (MWh/Jahr) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Nutzenergie (kWh/m²a) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Smart Readiness | nicht enthalten | Ja/Nein-Angabe zur Reaktionsfähigkeit auf externe Signale | neu |
| Niedertemperaturfähigkeit Heizsystem | nicht enthalten | Ja/Nein-Angabe | neu |
| Referenzgebäudevergleich NWG | nicht enthalten | Verhältnis Primärenergiebedarf zu Referenzgebäude | neu |
| Sommerlicher Wärmeschutz | nicht im Energieausweis | Nachweis bei Neubauten | neu |
| Modernisierungsempfehlungen | separater Bestandteil nach § 84 | Pflichtangabe im Ausweis | neu |
| Berechnungsverfahren | nicht angegeben | Verwendetes Nachweisverfahren muss benannt werden | neu |
Insbesondere wird erstmals die Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen im Rahmen einer Ökobilanzierung nach den Bilanzierungsregeln des Anhangs A der DIN SPEC 91606: 2026-07 gefordert (§ 7 Abs. 5). Als Datengrundlage kann die nationale Referenzdatenbank des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen verwendet werden.
Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen
Die Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen sowie die Berichterstattung durch eine fachkundige Person ist erforderlich
- ab 1. Januar 2028 für neu zu errichtende Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 Quadratmetern und
- ab 1. Januar 2030 für alle neu zu errichtenden Gebäude.
Bei der Ermittlung muss gemäß § 88b die Summe der gebäudebezogenen sowie betriebs- und nutzungsbedingten Treibhausgasemissionen, die über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entstehen, betrachtet werden:
Lebenszyklusphase A: Herstellung- und Errichtung
- Herstellung von Bauprodukten
- Transport von Bauprodukten
- Tätigkeiten auf der Baustelle
Lebenszyklusphase B: Nutzung
- dem Energieaufwand im Gebäude,
- dem Ersatz von Bauprodukten
Lebenszyklusphase B: Entsorgung
- dem Rückbau,
- dem Transport und
- der Bewirtschaftung von ausgebauten Komponenten und Materialien und ihrer Wiederverwendung, ihrem Recycling, ihrer thermischen Verwertung und ihrer endgültigen Entsorgung
Solarpflichten
Durch § 106 GModG werden bundesweite Vorgaben für Solaranlagen eingeführt. Neubauten sind so zu konzipieren, dass Solarpotenziale kosteneffizient genutzt werden können. Die Länder können darüber hinausgehende Regeln festlegen. Unternehmen müssen daher zusätzlich die Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes beachten. Solarpflichten bestehen für folgende Gebäudenutzungen und Flächen ab:
| Beginn | Betroffene Gebäude |
|---|---|
| 1. Januar 2027 |
|
| 1. Januar 2028 |
|
| 1. Januar 2029 |
|
| 1. Januar 2030 |
|
| 1. Januar 2031 |
|
Die Vorgaben entfallen, wenn eine Anlage technisch nicht möglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder wenn für bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind.
DIHK-Stellungnahme
Die DIHK hatte in ihrer Stellungnahme (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 328 KB) die Zielrichtung des Entwurfs eines Gebäudemodernisierungsgesetzes grundsätzlich begrüßt. Besonders positiv wurde der technologieoffene und praxistaugliche Ansatz gesehen, der unterschiedliche Wege zur Erreichung betrieblicher Klimaneutralität ermögliche. Ebenfalls positiv: Die Bundesregierung setze europäische Vorgaben ohne zusätzliche nationale Verschärfungen um und führe die BEG-Förderung bis mindestens 2029 fort, was wesentlich zur Planungssicherheit beitrage.
Gleichzeitig sah die DIHK erheblichen Klärungsbedarf, insbesondere bei der Ausgestaltung der „Bio-Treppe“, der Verfügbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Effizienz klimafreundlicher Brennstoffe sowie eines verlässlichen Entwicklungspfads über 2040 hinaus. Für den Ausbau der Fernwärme seien transparente, kostenorientierte und verlässliche Rahmenbedingungen erforderlich. Zentrale Praxisfragen, etwa zur Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern, zu Nachweispflichten, zur Abrechnungssystematik sowie zu den Auswirkungen auf Wohnungseigentümergemeinschaften, seien unzureichend konkretisiert.
Trotz erkennbarer Fortschritte bleibe die wirtschaftliche Umsetzbarkeit für viele Unternehmen eine große Herausforderung. Unternehmen brauchten Klarheit bei Energieverfügbarkeit und langfristige Planungssicherheit durch verlässliche Rahmenbedingungen, damit Investitionen, insbesondere in strukturschwächeren Regionen, nicht ausgebremst würden und der Weg zur Klimaneutralität wirtschaftlich tragfähig sei.
Studien
Drei Studien hatten die Entwicklung des Gebäudeenergiegesetzes betrachtet, die Wirksamkeit bestehender und alternativer Erfüllungswege analysiert und aufgezeigt, welche technischen, regulatorischen und politischen Entwicklungen für die anstehende Weiterentwicklung des GEG von Bedeutung sind.
EPICO-Studie: Reform des Gebäudeenergiegesetzes
Der Thinktank Energy and Climate Policy and Innovation Council (Epico) hat ein neues Reformmodell für das Gebäudeenergiegesetz vorgelegt, das GEG, ETS 2 und die EU Gebäuderichtlinie EPBD 2024 in einem gemeinsamen Rahmen verzahnen soll. Die Studie vergleicht verschiedene ordnungsrechtliche Reformpfade und bewertet sie nach politischer Umsetzbarkeit, Klimaschutzwirkung, Kosten und sozialen Auswirkungen, bürokratischem Aufwand, konjunkturellen Effekten und Importabhängigkeit.
Zentrale Ergebnisse:
- Ein technologieoffener Grenzwert ist am besten geeignet, da er ambitionierte Klimaziele mit hoher Flexibilität und vergleichsweise geringem bürokratischem Aufwand verbindet.
- Ebenfalls gut wird ein Punktesystem beurteilt, das Wahlfreiheit zwischen Heiztechnik, Effizienzmaßnahmen und klimafreundlichen Baustoffen schafft. Kritisch ist hier jedoch, dass hohe fossile Anteile noch bis kurz vor 2045 möglich wären.
- Der Status quo des § 71 und eine moderate Absenkung des Prozentsatzes liegen im Mittelfeld. Eine Senkung reduziert zwar kurzfristig die Investitionskosten, schwächt jedoch die Klimaschutzwirkung und verlängert die Importabhängigkeiten.
- Eine Grüngasquote schneidet insgesamt am schlechtesten ab, da hohe Kosten- und Mengenrisiken, eine Lock-in-Wirkung fossiler Infrastrukturen und eine schwächere Klimaschutzwirkung gegenüber dem Status quo erwartet werden.
Laut Studie funktionieren alle Varianten mit gelockertem Ordnungsrecht nur, wenn finanzielle und marktbasierte Instrumente deutlich gestärkt werden, insbesondere der CO₂-Preis (ETS 2), Förderung und steuerliche Anreize.
ITG/FIW-Kurzgutachten: Benchmarks für § 71 GEG und Ersatzmaßnahmen
Die Verbände für Gebäudehülle, Wärmepumpen und Energieberatung (BuVEG, BWP und GIH) haben ein Kurzgutachten in Auftrag gegeben, welches die Benchmarks für § 71 GEG und Ersatzmaßnahmen an einem typischen unsanierten Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1969–1978) untersucht (Präsentation).
Zentrale Ergebnisse:
- Erneuerbare Heiztechnologien leisten den effizientesten und wirksamsten Beitrag zum Klimaschutz im Gebäudebestand.
- Rein fossile Heizsysteme, auch wenn sie technisch modernisiert oder mit geringen Anteilen erneuerbarer Gase betrieben werden, nicht annähernd vergleichbare Einsparwirkungen erzielen können.
- Ein neuer Gas‑Brennwertkessel kann keinen gleichwertigen Beitrag zu Emissionsminderungen liefern, selbst wenn begleitend Effizienzmaßnahmen umgesetzt werden
- Die Gutachter:innen empfehlen, künftige Regelungen so zu gestalten, dass sowohl hohe EE‑Anteile als auch bauliche Effizienzmaßnahmen als Erfüllungsoptionen anerkannt werden, sofern sie vergleichbare THG‑Minderungen liefern.
Prognos-Studie: Auswirkungen unterschiedlicher Sanierungsraten auf das Energiesystem und seine Kosten
Wissenschaftlich und politisch wird eine jährliche energetische Sanierungsrate von 2 Prozent als Zielvorgabe diskutiert. Die Studie zeigt, dass eine niedrigere Rate nicht zu höheren Systemkosten auf dem Weg zur Klimaneutralität führt.
Zentrale Ergebnisse:
- Der Endenergieverbrauch im Gebäudesektor steigt Im Jahr 2045 um 32 TWh (+4 Prozent). Davon: 16 TWh Umweltwärme bzw. Solarthermie, 7 TWh Fernwärme, 5 TWh Strom für dezentrale Wärmepumpen und 4 TWh Biomasse.
- Der Bruttostrombedarf im Jahr 2045 steigt um lediglich 0,5 Prozent (6,6 TWh inkl. Fernwärmeerzeugung). Gedeckt wird der Bedarf zu 3,4 TWh aus Importen, 2,3 TWh aus H2-Stromerzeugung und 0,9 TWh aus weniger Abregelung. Die maximale stündliche Last durch Wärmepumpen erhöht sich um 1,3 GW (2,5 Prozent).
- Kosten verschieben sich aus dem Gebäudesektor in den Energiesektor. 2045: +4,5 Mrd. Euro Mehrkosten, gleichzeitig 5,1 Mrd. Euro Einsparungen durch verringerte Sanierung.
- Kumuliert entstehen 2025–2045 Minderkosten von 200 Mio. Euro. Dieser Unterschied ist so marginal, dass eher von Kostenneutralität ausgegangen werden sollte.
Die Ergebnisse lassen keinen optimalen Pfad zwischen Effizienzmaßnahmen und Stromsystemausbau erkennen. Sie zeigen jedoch, dass eine dauerhaft niedrigere Sanierungsrate von etwa 1 Prozent im untersuchten Szenario nicht zu höheren Systemkosten führt.
(Quelle DIHK, IHK Schwaben, GEG-Infoportal)